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从媒体报道看三十年之房价


作者 单许昌   发表于2010-10-10 13:40

1980年代房价上涨主要推手有,一是原材料、拆迁费涨价;二是管理比较乱,乱摊派、乱收费严重;三是城市化进程提速,很多人涌进城市。

单许昌
新浪名博 财经评论员
1980年代的忧虑
    从上世纪80年代起,房价就成为社会的焦点,整个1980年代,人们对于房价上涨的担忧,丝毫不亚于今天。
    1985年12月7日人民日报刊登记者金源清的报道《加强综合管理 降低商品房价》:最近在南宁召开的全国房地产开发公司管理工作座谈会上,房地产工作人员建议各地政府部门,对房地产综合开发加强管理,使这一新兴事业健康发展。近年来,全国房地产综合开发事业的发展节奏不断加快,但由于缺乏宏观控制,也发生了一些不良倾向。各地政府部门应制止乱提房价、乱摊派、乱收费的现象,把房屋造价和售价控制调整到适应社会购买力的合理限度,以利于加快住宅建设和推行住宅商品化。
    1987年12月24日季进成、王延荣在人民日报撰文《为商品房价暴涨忧虑》:上海的同志告诉我们,目前上海六层以上的高层商品住宅每平方米售价为1600元至1800元,居民买一套建筑面积50平方米,居住面积25平方米的住房需要花8—9万元;而6层以下的多层商品住宅每平方米售价达到1000元左右,买这样一套住房也要5万元。南京的同志说,他们那里的商品房价格已由1980年的每平方米160元上涨到现在的1200元以上,苏州的同志诉苦说:“有家报纸曾报道说苏州的商品房价格最低,结果价格马上就涨得令人咋舌。”
    1988年1月11日人民日报刊登刘人昭的《房价这么高谁买得起?》:城市职工都很关心住房制度改革,不少人打算买住房。但是看了报上登的烟台市首次住房交易会上居民踊跃购买、调换住房的报道,心里不禁凉了半截。例如报道说,烟台教育学院青年教师高广选婚后没房住,凑了4万多元买了1套建筑面积为69.75平方米的新房。我们知道,建筑面积近70平方米的住房不算很宽敞;一对年轻夫妇每月收入不过200元左右,每月积蓄100元就得三四十年才能凑足4万多元。房价这么高,谁能买得起?我不理解为什么每平方米建筑面积要售六七百元之多?
    1989年2月20日,人民日报一篇《房价猛涨百姓望楼兴叹;势在必控国家正拟法规》:买房对普通干部来说,有人打比喻,犹如从夜空里摘颗星星。今年1月,上海住宅市场年初出售11000多套住房,成交不到1/10,幢幢楼房无人买,几十万平方米新住宅空空荡荡。原因是价格昂贵,每平方米最高价已达2300元,令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房,每平方米为1600元-1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是最高极限,需100年才能买上两居室。
    1980年代房价上涨主要推手有,一是原材料、拆迁费涨价;二是管理比较乱,乱摊派、乱收费严重,比如收了500元(当时的500元绝不是小数字)的噪音费却不控制噪音;三是城市化进程提速,很多人涌进城市。
    1980年代,人们对于房价的焦虑丝毫不亚于现在,主要是来自房价收入比的变化。仅仅从节选的这四篇报道可知,当时的人们,要为多少年积蓄才能买一套房子感到焦虑。其实,在1980年代早期,单位自建房或者福利分房是主要的形式,很多年轻人只能租房等着福利分房。给我印象最深的还是那个1989年毕业的大学生,每月储蓄50元,然后100年才能还清借款。这是当时住房商品化刚刚开始的焦虑,是福利分房背景下低工资的真实写照。但是,这意味着一个时代正在结束,工资不断提高的背后是福利和购买力的减少。
1990年代的起伏
    2007年9月17日南方日报记者骆海涛等人撰文《房价飙升追涨还是等待》:据了解,1988―1991年是广州房地产市场的起步阶段。当时,国家修改《宪法》,允许土地批租,并进行住房制度改革,开放房地产市场,市区的中心楼价涨破每平方米万元。其后的1992年―1993年,席卷海南、北海、珠江三角洲的首轮房产投资狂潮一路北上,到达广州。广州成了港资地产炒家抢滩内地的重要关口。香港地产巨头在广州市区大量开发高档楼盘,主要销售对象也都是港澳人士,一些香港豪客往往一出手就买下三五套甚至十多套的单元。
    其时广州楼价处在一个上升期,环市东世贸附近的高层洋房售价高达7000―8000元/平方米。而在天河区,尚未形成豪宅区的高层住宅单价也要8000―9000元/平方米。分析人士表示,由于客源单一,可供购买的高级住宅存量不多,虽然住宅均价在1993年达到7568元/平方米的历史高位,但成交量很小,因此该阶段的炒作意味格外浓厚。
    1994年,国家开始紧缩银根进行宏观调控,广州楼市的泡沫应声破灭,广州住宅均价应声跌至5132元/平方米。此后广州房价颇有反复,1997年福利分房即将取消的消息传出,房地产需求陡增,住宅均价一度回升至5615元/平方米。1998年则受到亚洲金融危机的影响,住宅均价逐渐回落到5000元/平方米以下。
    上个世纪90年代,我国的房地产价格走势大约经历了1991—1993年的快速上涨时期,1993年国家开始整顿,1994—1997年开始高低互现,1998年货币化分房后,由于经济通缩,基本上来说,房价比较平稳。整个1990年代,很多中国人见证了房价冲高回落的走势。因此,直到现在,还有很多人拿现在的房价飙升与1990年代作比较,期待1990年代房价回落再次出现。
    1990年代房价上涨的推动力主要有以下几个方面:一是造价上升,这是最主要的原因;二是城镇化进程明显加快,制造更多的需求;三是利率的变化对于房价影响较大,负利率会刺激房价上涨。
新世纪10年的疯狂
    这个世纪的10年即将结束,由于离我们最近,我们感受房价上涨速度是比较真切的。媒体对于房价飙升的报道,几乎年年有。
    2010年1月14日人民日报刊登陈伊颖的《房价太高了》:可口可乐北京公司的小赖,每个月七八千元的收入。小赖怎么也没想到,从4月份开始,北京房价一个劲儿地攀升。他看中的通州区某楼盘,2009年初每平方米不到1万元,到年终就涨到了1.6万元。他准备的30万元钱再也很难买到合适的房子了。不仅如此,很多楼盘都出现“一天卖完”的情况,小赖到过的楼盘几乎都被告知要“交钱排号”。
    2010年9月9日人民日报登载《畸高的房价透支了很多人半生财富》:畸高的房价透支了很多人半生财富,再加上“短腿”的社保、高强度的工作、子女教育、户籍门槛……国内的所谓“中产”背负着种种生活压力。“房奴”、“车奴”、“卡奴”、“孩奴”……浸透着“中产”的苦恼与无奈,也使建立“橄榄形”社会显得长路漫漫。
    房改以来的十二年,房价在2003年之前基本上还算稳定,随后进入了上涨,到了2006年迎来了一个短暂的低谷后,紧接着在2007年大显神威,2008年受到调控政策的遏制和金融危机的冲击,又迎来了一个低谷,随后在2009年又出现了大涨。
    房改以来房价上涨的因素主要有:一是保障房建设减少,福利分房终结,住房货币化改革后,商品房需求大增;二是城市化进程明显提速,结婚人口明显增多,刚性需求大增;三是成本上涨,尤其是土地价格上涨,对房价影响很大;四是房地产的金融属性明显,投机投资行为增加。
货币贬值与收入增加
房价上涨的明显特征
    我们选择1979年、1989年、1999年以及2009年作为代表年,是基于这些年份前一年或当年都发生过重大转折,1978年著名的三中全会召开,改革由此开始;1989年第三代领导核心确立,市场经济改革也在酝酿中;1998年发生东南亚金融危机波及1999年,由此经济紧缩并且进行了房改;2008年世界金融危机爆发,2009年大刺激一年。因此,这些年份基本上都能反映整个时代的变化,也是对一个时代的总结,孕育下一个十年的新动向。
    根据《上海统计局住宅投资和竣工建筑面积(1978-2009)》年鉴数据显示,1979年上海的住宅投资额是3.31亿元,1989年为35.82亿元,而1999年是378.82亿元,2009年则为922.81亿元。1979年的上海人均居住面积为4.3平方米,1989年增加到6.4平方米,1999年则为10.9平方米,2009年达到了17.2平方米。从以上可以看出,上海的投资额前三个代表年份都增加了近10倍,而2009年则比1999年投资额增加近3倍。但是,人均居住面积基本上后一个比前一个增加1.6倍左右。可见,由于上海的投资力度很大,上海居民住宅条件得到了显著改善。
    根据《1978-2008年上海市职工工资总额和平均工资统计表》年鉴数据显示,1979年、1989年、1999年和2009年的职工平均工资分别是:784元、2608元、14147元和42789元。其中,2009年的平均工资是根据《市人保局、市统计局关于公布上海市2009年度职工平均工资及增长率的通知》数据所得。由上述数字可知,每个代表年比上个代表年职工收入上涨3倍多,1999年是1989年的5倍,也就是,每十年涨3倍到4倍的工资。
    由于房价均价数据的缺乏,我采访了虹口区岳州路某老公房的居民,他们印象中,1979年多是福利分房,几家人挤在一个日本人造的老公房里,1989年这里的房价大约在1000多元/平方米,1999年的房价大约在2000元/平方米,2009年这里的某小区开盘价已经达到了20000多元/平方米。可以看出,从1989年到1999年,大约涨了3倍,在这时期内,我们遇到了高增长和高通胀与经济紧缩的双重遭遇;而房改后的十年,大约涨了7倍。但是,普通职工收入的增长不过3倍。也就是说,房价的涨幅远高于收入的增速,不过,房价有涨有跌,而职工的平均工资增长基本上是比较稳定的上涨。
    其中,从2006年到2009年之间,房价上涨最为明显,均价每平方米从8000元涨到16000元,最高曾经突破20000元,差不多涨了两倍。实际上,很多楼盘三年涨了3倍甚至4倍。这与普通居民对房价上涨的实际感受其实是一致的。有数据显示,2003—2006年,上海房地产行业平稳发展时期,平均房价收入比大约是9倍,到了2009年,大概是15倍。也有人认为,2009年上海房价收入比高达48倍,这些数据的计算样本和路径不一样,得出的结论也不一样,但无论怎么说,上海原有居民的收入跟不上房价的涨幅是事实。
    不过,虽然说工资性收入跟不上房价上涨的脚步,但是,动迁、拆迁却让很多居民获得了很多实惠,比如有些家庭分到了几套房子,还拿到了相当可观的拆迁款。在笔者接触的过程中,岳州路某小区居民早就盼望拆迁,前段时间一连殁了几个老人,很多居民都等急了,等着动迁住上好房,分享财富。也就是说,很多原有居民并不是靠收入来买房的,而且仅靠收入买房是不可能的。
    最近几年,由于存在通胀的因素,钱存在银行里,财富不但不会增加,反而会随着物价的上涨缩水,出现存款实际收益为“负”的现象,被称之为负利率现象。有人算了一笔账,说按着现在的CPI3.5%计算,存一万块钱要贬值125元。在过去的30年中,14年实际存款利率水平为负。
    老百姓按猪肉价格来计算自己钱贬值情况比较多,根据福建省猪肉(去头蹄带骨统肉)历史资料来看,1979年全省均价近0.98元一斤,1989年达到3.2元,1998年约为5.8元,根据我们的实际经验,2009年约为15元。也就是说,30年时间,按照猪肉价格来说,现在的15元钱才相当于30年前的1元钱,而现在的4.5元相当于20年前的1元钱;按照上海2009年平均工资与1989年相比来说,现在的55元钱才相当于30年前的1元钱,而现在的16元钱相当于20年前的1元钱。如果按照房价来计算,现在的20元钱相当于20年前的1元钱,房价涨了20倍左右。

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