“降得越多卖得越好”说明市场并非真回暖

作者早报记者顾菁发表于2012-04-26 01:20

楼市近期似乎步入上升通道，相对1月份的冷清和2月份的阴霾，3月份已然出现暖意。

　　成交榜单清一色降价楼盘专家称以价换量或将持续

　　“降得越多卖得越好”说明市场并非真回暖

　　3月以价换量成为主流，市场成交放量，‘小阳春’再现，4-5月将迎来楼市传统旺季，开发商推盘热情高涨。业内人士指出，虽成交量大幅回升，但并非市场回暖信号，以价换量市场或将持续到6月。

早报记者张栋图

　　成交量

　　3月成交面积翻倍增长

　　楼市近期似乎步入上升通道，相对1月份的冷清和2月份的阴霾，3月份已然出现暖意。

　　搜房数据显示，3月成交面积达79.9万平方米，环比增98.26%。而1月、2月总计成交面积61.6万平方米，不足3月单月成交的80%。

　　楼市迎来难得的“小阳春”主要是受到了货币政策和开发商降价促销双重刺激所致。搜房分析师汤正魏认为，首套房贷利率优惠恢复，对购房者来说降低了成本，减轻了债务压力。

　　另外，限购的执行使大量项目长期滞销，自去年末一批项目开始大手笔降价促销，带动成交上扬，如今以价换量风潮蔓延，优惠广度及力度有过之而无不及，促使大量刚需购房者入市。汤正魏指出，如优惠风持续下去，打折面进一步扩大，4月的成交量将有望进一步提升。

　　机构看市

　　断言回暖为时尚早

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，3月成交量确实有放量，但并不意味着市场就此回暖，后市如何仍存变数。从一季度的数据可以看出，上海商品住宅市场成交面积141.5万平方米，环比萎缩7.4%，同比跌幅也高达13.7%。成交量整体低迷的情况仍难改变。另一方面，楼市库存量仍处于高位。因此断言回暖，为时尚早。

　　张宏伟表示，3月CPI同比涨3.6%，楼市仍然在执行限购、限贷差别化政策，但针对自住需求的政策“微调”叠加效应将继续发挥作用，以鼓励以刚需购房者入市。楼市成交量保持相对稳定的局面，有利于维护房地产市场健康、稳定发展。

　　库存

　　商品住宅存量达926万平方米

　　随着以价换量的蔓延，成交量得以大幅回升，开发商的推盘热情也逐渐回暖。金丰易居&佑威数据显示，上周（4月2日-4月8日）上海商品住宅新增供应面积为20万平方米，环比增加53.37%，并有9个商品住宅项目在上周获取预售证。

　　上海易居房地产研究院数据显示，截至3月31日，上海商品住宅存量为926.36万平方米，同比增长39%，消化周期为18.93个月。易居研究院认为，在不出台新的调控政策的前提下，开发商积极推盘、成交持续回升的态势会延续至二季度。

　　德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，4、5月份会是推盘高峰期，主力品种依然是刚需盘。由于政策收紧已持续较长时间，开发贷款依然无松动迹象，回款压力仍然存在，眼下开发商的推盘意愿是强烈的。

　　上海搜房网统计，截至4月5日，4月预计开盘住宅项目共28个，其中公寓23个，别墅5个。汤正魏指出，为加快去化速度，一些项目除了加大优惠力度以外，还采取了“少量多批”的推盘节奏，以尽可能缩短蓄水时间，避免“夜长梦多”，导致意向客户流入周边项目或二手房市场。

　　机构看市

　　开发商多用低开策略

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，4月底5月初会迎来一波推盘高峰，这主要是开发商的推盘节奏决定的。3月份已推出的一批以价换量的房源带来了一波“小阳春”行情，开发商销售一批房源，在4月初就进入新一轮蓄客阶段，所以可以看到近期的供应量和成交量是有所降低的。随着4月新一轮蓄客完成，4月底5月初会有一波新的供应。

　　通过3月份的成交行情，开发商大多已经察觉到市场的底线，更多的会采取贴近市场的定价，推出房源的类型也会贴合市场需求。